波爾多酒莊投資：市場回顧

Maxwell-Storrie-Baynes（簡稱MSB）是佳士得（Christie’s）公司旗下的全資子公司，總部設于法國阿基塔省（Aquitain），主要業務為法國波爾多地區的酒莊及葡萄園等房地產咨詢和中介。根據SAFER公布的法國阿基塔省2012年的農業報告數據，MSB對波爾多葡萄園或酒莊交易市場做出了如下報告。本報告將分為兩篇文章：在《市場回顧》中我們將回顧近年來波爾多葡萄園市場動態及其價格波動情況；在《2012年市場分析》中我們將以MSB專業的眼光來研究目前的市場狀況，并對未來24-36個月內的市場動態做出預測。

根據ASFER的報告，整個波爾多AOC產區的葡萄園市場被分為6個大區：波爾多（Bordeaux）、超級波爾多（Bordeaux Superieur）；波爾多丘（Cotes de Bordeaux）；格拉夫、佩薩克-雷奧良（Graves, Pessac-Leognan）；上梅多克（Haut Medoc）；圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）、波雅克（Pauillac）、圣朱利安-瑪歌（St Julien-Margaux）；圣埃美隆（St Emilion）、波美侯（Pomerol）及其衛星產區（Satellites de St-Em.）等。

　　在回顧歷年市場動態前，我們需要注意的是，SAFER提供的數據只是一個平均售價，因此其對目前的投資基本沒有參考價值。但是，我們可以通過觀察這一平均售價的波動，再結合相關產區背景知識，來分析并預測未來市場的動向。至于這個平均售價是如何計算出來的，我們將在下一篇報告中詳細解釋。因此，本文關注的焦點不是每公頃葡萄園或酒莊的售價，而是過去15年間整個市場的相對波動趨勢分析。

　　1、波爾多、超級波爾多（Bordeaux/Bordeaux Superieur）

　　該大區即出產紅葡萄酒，也出產白葡萄酒，還出產甜葡萄酒。在整個波爾多AOC產區約12萬公頃的葡萄園中，大約有70%的葡萄園或酒莊交易發生在超級波爾多和波爾多丘產區。因此，這兩個地區的波爾多葡萄酒出口大軍的主力，但今年來受到了新世界的強大挑戰。在2000年左右，波爾多紅葡萄酒葡萄園的最最高售價曾到達40000歐元每公頃，這一數據當然高于圖表中的平均售價。然而，隨著波爾多葡萄酒市場的淪陷，波爾多葡萄園的價格也不斷下跌，07-08年的經融危機更加劇了這一過程。

2、波爾多丘（Cotes de Bordeaux）

　　波爾多丘包括卡斯蒂永丘（Castillon）、卡迪拉克丘（ Cadillac - Cotes De Bordeaux ）、一級丘（Premieres Cotes）、法蘭克丘（Francs）以及布爾丘（Cotes de Bourg）等在內，是波爾多AOC產區的面積僅次于超級波爾多。這一地區的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的沖擊，葡萄酒價格也在不斷下降。因此，在過去15年間，這里的市場動態基本與超級波爾多產區類似，不過，其葡萄園曾達到的最高售價要比下圖顯示的平均售價高的多。

3、格拉夫（Graves）

　　這一地區還包括佩塞克-雷奧良（Pessac-Leognan）和蘇玳（Sauternes）。這里的葡萄酒以量少質優而出名，尤其是享譽世界的蘇玳甜白，因此這一地區基本沒有受到世界其他地區的挑戰，而葡萄園市場基本與其葡萄酒市場一樣，始終保持供需平衡狀態。這一平穩的狀態直至2011-2012年度被幾樁意外的大買賣打破——高柏麗酒莊莊主羅伯特•威爾默（Robert Wilmers）購入教皇堡酒莊（Chateau Le Pape），而伯納德•馬格海茲（Bernard Magrez）買下梅樂帕酒莊（Chateau Malleprat）。2012年，麗嘉紅容顏酒莊（Chateau Les Carmes Haut-Brion）購入克萊伯爵酒莊（Chateau du Thil Comte Clary），將其資產擴大了整整一倍；

　　史密斯拉菲特酒莊（Chateau Smith Haut Lafitte）的主人卡地亞德家族（The Cathiards）購入11.6公頃的葡萄園；而在2010年末，Groupe Pichet以380萬歐元的價格從麗嘉紅容顏酒莊購入4.7公頃的葡萄園。這幾樁交易引發的是下圖數據線的直線上升。此外，根據我們的觀察，格拉夫和佩薩克-雷奧良的葡萄園需求在急劇上升，但蘇玳仍保持供求平衡。

4、上梅多克（Haut Medoc）

　　上梅多克擁有4270公頃葡萄園，這里的酒莊雖然名氣不大，但數量眾多。與其他產區的市場一樣，這里的葡萄園售價在世紀之交達到了頂峰，并隨后大跌。然而，其葡萄園的平均售價大幅波動倒是與全球對波爾多葡萄酒的強勁需求或新世界的競爭沒多大關系，而主要是由于2003年至2009年間交易量不大的緣故。

　　此外，由于產區面積不大，因此2-3個酒莊的交易就可能會引起平均售價的巨幅震蕩。2007年，碧尚女爵酒莊（Chateau Pichon-Longueville-Comtesse-de-Lalande）將位于波雅克的一塊75公頃的2級葡萄園出售給了路易王妃香檳酒莊（ Champagne Louis Roederer）。而2012年，路易王妃香檳酒莊又將這塊地的一部分——位于上梅多克的、擁有38公頃葡萄園的貝納德酒莊（Chateau Bernadotte）出售給了香港的King Power Group。由于這樁交易的交易額超過1000萬歐元，因此對這一地區的葡萄園平均售價的大幅上漲貢獻不小。

5、圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）

　　這一地區還包括波雅克波雅克（Pauillac）、圣朱利安-瑪歌（St Julian-Margaux）。從地理上看，這個也是比較小的產區，但是卻有著眾多列級酒莊。相較于對其葡萄園的投資，人們似乎更愿意投資這里的列級酒莊葡萄酒。從佳士得拍賣行的數據看，我們也注意到列級酒莊葡萄酒的巨大升值空間，而且自從2007-2008年金融危機后，列級酒莊葡萄酒已成為投資熱點，且需求大增。對于波雅克這樣的小面積的子產區來說，即便是很小的交易都會對其平均售價造成很大影響。

6、圣埃美隆（St Emilion）

　　圣埃美隆僅有5500公頃葡萄園，波美侯（Pomerol）和弗龍薩克（Fronsac）及其衛星產區（Satellites de St-Em.）占了由SAFER劃分的這個小AOC產區的絕大部分。葡萄園或酒莊越出名，其對交易的影響越大，甚至在大手筆交易中拉低平均售價。MSB跟蹤研究這一區域內近2年的交易動態后發現，圣埃美隆產區的葡萄園，不管大小，其需求都要大于供應。2013年，這一地區有兩家列級酒莊進行了交易；而且蒙布斯凱酒莊（Chateau Montbousquet）、貝勒芬酒莊（Chateau Belfont-Belcier），以及凱爾西酒莊（Chateau Quercy Grand Cru）都抬升了該地區葡萄園的平均售價。