波爾多酒莊投資：2012年市場分析

在《波爾多酒莊投資：市場回顧》中，我們回顧并總結了過去15年間的市場動態。本文我們將從專業的角度分析SAFER所提供的平均售價，并根據2012年波爾多酒莊投資市場的數據來分析今天的市場，并預測市場走勢。

　　SAFER提供的平均售價的確有助于我們對整個市場趨勢的把握，但大多數投資者還需要結合更詳細的研究和背景知識才能真正理解這一投資市場的狀況。作為波爾多酒莊交易市場的領頭羊，MSB基于日常的觀察與分析，對這一市場有著自己獨到的見解。

根據SAFER的報道，2012年，整個波爾多大約有3434公頃葡萄園被交易，大約占波爾多葡萄園總公頃數的2.72%。這些買賣由2011-2012年間的712筆交易組成，被交易的葡萄園數量為700塊，而2010年產生的612筆交易中僅有100塊左右的葡萄園被交易。根據MSB的了解，2012年被交易的波爾多AOC級酒莊僅為37個，也就是說，2012年的675筆交易都是小規模的交易，它們很可能僅僅是小塊葡萄園的易手而已。這些小交易很可能只是鄰里之間一兩公頃葡萄園交易罷了，目的也僅僅是為了增強某一方的勢力。因此，這些小交易基本都發生在法國人之間，而且大多都沒有中介的介入。

　　兩個市場：批發市場和零售市場

　　因此，事實上，波爾多酒莊交易存在兩個完全不同的市場：一個是批發市場，專門從事小規模葡萄園交易，而且買賣雙方大多都是當地人；另一個就是零售市場，主要通過大型酒莊中介如MSB來進行酒莊資產交易，往往有國際資本介入。我們在前文中看到的SAFER數據就來自于批發市場，因此，當我們看到一個位于超級波爾多（紅）產區的葡萄園的市場價僅為15000歐元/公頃時，我們就能斷定，這一數據是基于712筆交易而得來的，然而，我們發現，在這712筆交易中，675筆都是小規模交易。假如這些交易發生在像波雅克這樣的小產區時，我們就更清楚了。在2012年，波雅克地區葡萄園的平均售價是200萬歐元/公頃，然而，波雅克僅有1200公頃葡萄園，而且大多都屬于列級酒莊，而像這些列級酒莊的交易一般都發生在零售市場。因此，即便某一年波雅克產區僅有一筆交易，其平均售價也會隨這筆交易而變化。同樣的，這種情況在波美侯、佩薩克-雷奧良、圣朱利安和瑪歌都是一樣，因為這些產區的葡萄園面就都在1500公頃以下。由于圣埃美隆有著5500公頃葡萄園，因此這里的小規模交易也同樣盛行，因此，即便是圣埃美隆AOC級酒莊的平均售價也僅僅是20萬歐元/公頃而已。

然而，對于超級波爾多AOC產區這樣一個超級大區來說，其葡萄園的平均售價僅僅1.5萬歐元/公頃，而且幾年都未曾變化。這主要是因為這里的大多數交易都是小規模交易，基本都不出售釀酒廠、品牌、銷售渠道、設備以及酒莊建筑等，因此這些只能算是批發市場交易而已。因此，其平均售價被拉低也就不足為奇了。事實上，一個高品質超級波爾多酒莊的售價大約在23000-25000歐元/公頃之間。

　　多年以來，MSB都是零售市場的領頭羊，當然我們也對批發市場上發生的一切了如指掌。我們認為，假如在可預計的未來批發市場上超級波爾多產區的小規模葡萄園交易仍以15000歐元/公頃的價格交易時，其零售市場就已經觸底，這就像2010-2011年度一樣。由于中國買家大多對酒莊資產和未分級葡萄園特別鐘情，因此這無形中鞏固了波爾多的酒莊交易市場。比如，2011年有35家酒莊被出售，其中60%被中國買家買走，而2012年的37家出售酒莊中，62%進入中國商家口袋。

　　預測

　　MSB預測，盡管“大魚吃小魚”的模式有利于酒莊占據市場份額和建立品牌知名度，但“批發市場”即小規模交易將繼續平穩發展，而且在未來的2-3年中也不會有大的改變。在波爾多地區，小塊葡萄園的供應量仍然很大，這說明在那些著名產區之外的葡萄園平均售價仍然會保持在15000歐元/公頃上下。不過，我們也注意到，在過去30個月里，待售的波爾多酒莊量在下降，平均每月才有一家被中國買家買走。我們希望這樣的情況繼續下去，如果這樣的話，那么波爾多酒莊的價格將繼續穩步上升，達到比SAFER所公布的平均售價高1/3或1/2的高度。那樣的話，2013年，超級波爾多產區的平均售價為25000歐元/公頃，圣埃美隆特級葡萄園為300000-400000歐元/公頃，而卡斯蒂永丘為40000歐元./公頃。